中国房地产上市公司价值榜评选体系
中国房地产上市公司价值榜评选体系 更新时间：2010-9-29 6:38:30 随着股市的风云变幻和市场的瞬息万变，房地产公司内在价值的重要性愈加突显。规模制胜？盈利能力为先？土地储备至上？现金流为王？研发能力导向？低碳节能、绿色环保创新？市场营销能力布局？市场波动中总归有一些企业表现出卓越的长远发展能力，“百年老店”的特质逐渐凸显，其内在无一不是价值为导向。在当前市场、行业和企业发展的这个敏感阶段，继续对中国房地产上市公司的价值内核进行审视和评判，既是时代赋予我们的责任和义务，也是中国房地产市场和房地产行业发展应该经历的轮回考验。而持续宏观调控下的行业和公司的未来发展前景，会是价值的合理回归还是会遵循历史发展脉络，问题的解答同样需要客观、中性、理性的专业研究来验证。这就是我们第一财经·中国房地产上市公司价值榜的首要目的。 《第一财经日报》继2007、2008、2009年成功举办了三届“第一财经·中国房地产上市公司价值榜”评选之后，即将推出第四届“2010第一财经·中国房地产上市公司价值榜”评选，既能为投资者提供参考和借鉴，也是企业展示实力和能力的平台，同时也体现了财经媒体挖掘价值、传播价值的专业能力和社会责任。本届价值榜将继续锁定房地产上市公司，房地产上市公司数量大、扩容快，一线地产商悉数登场，区域重点房地产企业也几乎囊括在内，资本运作日趋成熟，财务数据日渐完整，这既为我们全面、客观分析研究房地产上市公司提供了必要而充足的条件，同时也完全可以作为中国房地产企业的典型样本，来揭示行业面和公司面的价值水准。 随着越来越多的内地地产企业到香港上市，香港不仅已经成为内地房地产上市公司的聚集地，而且日渐成为房地产公司上市的重要目的地。有鉴于此，今年我们将港股房地产上市公司纳入评选范围，并采用了同样的评价指标体系和模型进行评价，这既有助于两市房地产上市公司进行横向比较，同时也提升了榜单的完整性和专业性。 1。发现价值。依托科学、客观、公正、成熟的价值评价体系，组建多层次、全面的专家评审团，以客观、理性、专业的第三方眼光发现房地产上市公司的真实价值。 2。挖掘价值。从财富、成长、运营、财务、品牌、社会和投资七个角度深入剖析房地产上市公司的综合价值和细分价值，深入挖掘房地产上市公司价值的内涵和机理。 3。提升价值。将房地产公司放在统一的价值平台上加以考量，从而激励公司不断提高经营业绩、经济效益和社会影响，最终推动整个房地产行业价值的提升。 4。传播价值。榜单不仅呈现综合价值最优和单项价值最优的房地产公司，并通过一系列宣传活动传播，最终彰显房地产上市公司价值的意义和魅力。 5。推广价值。价值评选的最终目的是在地产界中呈现和推广价值导向，榜单既可以作为投资者选择投资合作伙伴的依据，同时也能成为其挖掘中国房地产市场投资潜力的重要参考。 本次价值榜的主榜单将继续以总、分榜单的形式呈现，总榜单反映的是房地产上市公司的综合价值水平，而分榜单则分别以最具财富价值、最具成长价值、最具财务价值、最具品牌价值和最具社会价值的形式呈现，以彰显在某个细分价值领域表现卓越的上市公司。此外，本年度的特别榜单包括投资榜单和服务价值榜。 上市公司的价值是一个综合指标，既要反映财富聚集程度，又要体现长期增长能力，还要反映公司运营财务状况，同时还需要体现品牌和社会影响力，总结起来，房地产上市公司的综合价值主要体现在以下五个纬度：财富、成长、财务、品牌和社会，财富价值反映的是价值的积累，成长价值反映的是价值的增长，财务价值体现的是价值的效率，品牌价值反映的是价值的持续，社会价值反映的是价值的反馈。这五个纬度既构成了房地产上市公司综合价值的核心，又成为价值体系的具体内涵和不同层面，在此基础上形成的综合价值则能够全面反映房地产上市公司的价值水平。 作为本年度的特别榜单，投资价值榜直扣“上市公司”特定研究对象，从投资权益和投资收益两方面综合评判房地产上市公司的真实投资价值。而作为今年新加入的特别榜单，房地产服务价值榜将为我们呈现房地产新兴细分领域——房地产服务公司的价值水平。 第一步：确定评选对象。参考沪深A股GICS房地产行业公司、港股GICS房地产行业公司和证监会房地产行业公司等资料，并搜集意向公司2009年主营业务和在内地进行房地产开发的实际情况，最终选定了114家沪深A股和54家港股作为此次房地产上市公司价值榜的评选对象。 第二步：初选。根据评选目的和评选需要，采集提取114家沪深A股和54家港股截至2009年12月31日六方面的基础数据——总市值、总资产、主营收入、收入增长、股价增长和利润率，按照总市值中位数之上、总资产中位数之上、总收入中位数之上、收入增长前20名、股价增长前20名、利润率前20名六个条件中同时满足两个条件以上的公司作为初选入围对象。 第三步：数据采集。以2009年12月31日作为采集数据截止日，采用查询研究对象的年报、调用上市公司数据库、专家调研和市场调查等多种方式，全面完整采集初选入围公司价值研究所需数据。对需要进行市场调研和专家打分的指标，设计并发放调查问卷。 第四步：模型调整。以此前的价值评选模型为蓝本，综合本年度评选的实际需要、房地产行业和房地产公司的变化、证券市场的波动等因素，进行模型的调整和修正，最终构建完成2010第一财经·中国房地产上市公司价值评价模型。 第五步：价值分析和评价。将基础数据和调研数据填入价值评价模型中，采用统计方法和计量方法进行价值分析和评价，最终得到入围公司的综合价值、细分价值和特别价值。 第六步：形成榜单。根据榜单框架和初选入围公司的价值评分，最终排出2010第一财经·中国房地产上市公司价值榜主榜单、分榜单和特别榜单。 第一财经研究院将作为独立第三方负责本次评选的研发。组成课题组的房地产研究团队具有多年的行业研究和实际运作经验，已经成功运作了前三届价值榜的研究和评选，价值评价指标体系和评价模型已经趋于成熟完善。本届价值榜将继续秉承第一财经高端、权威、严谨的品牌定位，体现研究院客观、专业、严密的研究水准。 在选择评选对象上，我们以是否以房地产作为主营业务为唯一考量原则，并参考借鉴了GICS行业分类标准和证监会行业分类标准。从实际情况来看，既体现了公司选择的权威和体系性，同时又兼顾了上市公司业务变动的弹性，还需要考虑到评选的公平性和完整性。 在评选指标选取上则兼顾了EVA价值评价体系和DCF价值评价体系，从规模和财富、成长和速度、盈利和效率、品牌和口碑、形象和公益、投资与收益等六个领域选取了35个指标来构建评选指标体系。 数据采集继续遵循定量数据为主、定性评价为辅的评价原则，尽可能将评价客观化、数字化和标准化，同时在品牌和社会等评价指标上综合了公众和权威专家的不同意见。数量分析基本延续了以往的分析模型和计算公式，指标权重参照以往数据并进行了微调，对重要指标和一般指标有所区别。