上秦淮板块位于南京江宁南向发展轴上，随着百家湖、九龙湖区域可开发地块的减少，上秦淮板块成为重要发展区域。区域整体规划为南京未来科技城，依托上秦淮湿地公园自然资源、地铁3号线轨交等，已吸引恒大、五矿、银城、旭辉、碧桂园、葛洲坝、融创等品牌或知名房企相继入驻。
图：江宁上秦淮板块规划（来源：网络）
板块配套和产业规划
?交通-地铁：地铁3号线秣周东路站；3号线还将南延两站，设和风路站和秣陵街道站
?交通-自驾：双龙大道、绕城高速；自驾去南站及机场均较为便捷
?商业：砂之船奥莱
?学校：游府西街小学分校（未来科技城小学），目前已投入使用，现有一、二年级
?公共资源：上秦淮湿地公园（沿内秦淮河西侧景观已基本完工，后期还将建设上秦淮国际博览中心）、体育公园
?产业规划：南京未来科技城（南京未来网络小镇），是国家通信与网络产业的创新基地，目前已有华润燃气、国家信息中心大数据融合创新基地项目、途牛研发中心项目等落地
图：南京江宁上秦淮板块周边配套
板块在售叠墅项目
目前上秦淮在售项目中，五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府、银城旭辉铂悦源墅均有叠墅房源供应，从今年的开盘情况来看，上秦淮的叠墅项目热销，多次开盘售罄，改善需求较为旺盛，市场热度较高。
图：南京江宁上秦淮板块叠墅项目分布
典型叠墅产品—葛洲坝融创紫郡府
户型设计：上叠235㎡+中叠245㎡+下叠308㎡： 纯改善大户型叠墅户型。
上叠235㎡
中叠245㎡
下叠308㎡
“五独”设计：项目产品颇具特色，为“五独”设计叠墅，分别为独门、独院、独立电梯、独立车库、独立地下室，墅居体验较强。
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（1）独门：负二层有一个独立出入口设置，另外进入各户花园时，同样独门独户设计；下叠：中间户南侧一出入口，边户南侧及东/西各一个出入口；中/上叠：北侧花园入户一出入口。
（2）独院、独立地下室：上、中、下叠均配置独立花园和地下室。
（3）独立电梯、独立车库：各户均独立电梯设置，可直达负二层，并在各户负二出口处设独立车库。
图：上中叠花园、电梯入口配置
5G科技：项目是葛洲坝地产在南京首个“5G”科技体系落地项目，在售楼处设置精工科技馆重点介绍，购房者对此认可度高。
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1)地源热泵系统+毛细管网系统 打造生态空调系统：区别于传统中央空调+地暖的设计，地源热泵系统主要是以水为介质，通过输入少量的高品质能源（电能等），实现能源的转换，达到制冷、制热的最优效果；毛细管网系统是引入自然界的毛细原理，给整个空间营造冷热均匀的环境，提高人的舒适度，实现恒温恒氧。
2)置换新风系统：通过上排下送方式，将新鲜的空气通过处理后由下部送入房间，而空气中浑浊气体通过上排风口带出室内，整个房间地面形成一层较薄的空气层，使人一直于新鲜空气之中。
3)另外还有吉博力同层排水技术、断桥铝门窗、Low—E玻璃、PC工业化建造技术。
图：地源热棒系统与同层排水
板块及叠墅产品综合评价
从板块价值来看，上秦淮板块东侧为上秦淮湿地公园，湿地公园沿内秦淮河景观带打造，自然环境优美，对于有改善需求的客群有较大吸引力；且目前板块内核心商业砂之船奥莱已发展较为成熟，游小分校已开学，可满足基本生活和教育需求；此外，地铁3号线位于板块的核心区域，通过地铁交通，可快速到达南京南站，极大地拉近了板块与主城的关联。从当前发展和规划来看，板块的价值正在迅速提升。
从产品价值来看，目前板块内知名房企聚集，品牌和产品的认可度均较高，作为改善类产品的重要组成部分，叠墅产品成为各房企争相打造的核心产品。由于板块内环境和配套较为优质，叠墅产品自身品质较高，成为江宁区域改善购房的首选之地。
文/克而瑞分析师：段君