住房制度改革
改革开放以前，我国城镇住房制度一直实行计划性、福利型分配制度。起初，深圳也沿袭了这种制度，就是干部职工的住房由政府大包大揽，实行低租金政策。深圳的公房每平方米只需9分钱，后来提到1角4分，住70平方米每月也不过10元左右。政府还补给你5元房租津贴，一个月在“住”的方面仅需花5元钱就行。
特区成立后，随着城市建设的全面铺开，人口的急剧增加，对住房的需求也日益扩大。据统计，1979年至1987年，深圳住房建设投资约22.4亿元，占特区总投资97.67亿元的23%。住房竣工面积596万平方米。住房投资平均每年递增40%，为全国最高水平，但住房问题不仅没有得到缓解，反而越来越突出。1983年初缺房5000户，1987年上升到22000户。人口增长太快似乎是一个重要因素；但调查发现，特区住房竣工的建筑面积每年递增37.74%，超过了同期人口每年递增31.24%。这说明，深圳的住房增长比人口还要快。
那么原因到底在哪里，通过进一步调查，终于找到症结所在，即：房子越建越大，标准越建越高。
比如1981年建成的南园住宅区，3房1厅只有70平米，1986年竣工的下步庙住宅区同一规格的住宅已经是85平方米。随着时间的推移，面积越来越大，标准越来越高。后来发展到100平米、150平米。房租便宜到可以忽略不计，谁都想住宽敞的房子。
据有关部门统计，到了1987年，每户的面积比1981年增加了22.4%.。两项因素（面积和装修标准）加在一起，80年代初可以建1000户住宅的资金，到1986年只能建770.6户住宅了。
低租金住房政策使国家财政背上了沉重的负担。特区为支付住宅贷款利息、房屋折旧以及维修管理的费用，每年需要拨出几千万元。而且，随着房子越建越大，标准越建越高，政府亏空就越大，不仅没有利润，反而成了“负产出”。几乎是白手起家的特区政府愈来愈觉得财政上难以为继。
为此，自1983年开始，梁湘和班子成员就着手筹划如何解决这个问题。
1983年5月19日，梁湘主持召开常委会，共讨论了6个大问题。其中第二个问题是改革的问题。梁湘谈了5个方面的改革，最后一点就是谈商品房改革问题。梁湘说，价格要定下来，先到几个大城市了解一下房价，然后算一算我们可以少多少钱。包括红线内，红线外，利润等，起码要收回成本。此外，房租要赶快提出一个方法来。
1983年8月12至18日，应深圳市政府邀请，广东省人大常委会罗天率领省人大视察组来深，专门就《深圳商品房管理规定》等两个单行法规的修改事宜，与市立法部门和各界人士举行座谈。这一年胡耀邦视察深圳时对深圳的住房商品化的改革给予了肯定。
1983年11月，梁湘出访新加坡，在深圳戏院所作的考察报告中，提出要设立建设基金，加快住房商品化。
1984年4月20日，梁湘主持召开常委会，专门讨论住房商品化问题。会议达成以下意见：一、住房商品化售价不能太高，按照不同的造价和规格定出售价，今后可按每平方米三种价格出售，即440元、400元和380元。二、凡符合购商品住宅的干部职工，其购房资金由单位补贴和个人集资各占一半。中外合资企业干部、职工购房，由中方及劳动服务公司从30%的劳务费中支取15%给予补贴。外资独资的职工购房，由劳动服务公司从30%的劳务费中支取15%来补贴。
1984年12月11日，梁湘主持常委会，会议讨论通过了《深圳行政事业单位住宅商品化试行方案》。会议认为，住宅商品化既重要，又复杂，要积极慎重地进行，不断总结经验。商品房分两个等级，这一期房价按建筑面积每平方米400元和450元计算。以后每年规定一次价格。
1985年2月26日，深圳市政府颁布《深圳经济特区行政事业干部职工住宅商品化试行办法》（深府【1985】40号文），正式拉开了特区住房制度改革的序幕。“办法”明确提出了改革干部职工的住房制度，逐步以经济手段取代行政分配，加快住宅建设资金的回收与周转，实行住宅商品化，促进住宅产业发展。鉴于当时干部职工收入水平不高，商品化住宅采取了补贴出售的办法，由市政府或干部所属管理部门按规定面积标准补贴50%，购房者自付50%以及超出标准部分的金额。房价分为两个等级，一级为每平方米450元，，二级为400元。按规定购买的房屋，产权归个人所有，在全部房款付清后，由市政府发给房屋产权证书，受国家法律保护。购房者对已取得房屋产权的住宅，可有其他直系亲属继承，也可以转让。但不得出租、抵押或转手买卖。
1985年6月4日，梁湘与周鼎、罗昌仁讨论落实知识分子政策，重点研究如何落实知识分子的住房问题。梁湘说：我们的改革要大胆进行，房屋商品化要赶快搞，可以搞住房储蓄券，由基建办设立一个机构来搞，房屋商品化才是解决住房的出路。住房储蓄券虽然后来没搞成，但与今天的住房公积金极为相似，足见梁湘的前瞻性。
此后，深圳住房制度改革基本上是在此基调和框架内不断推进和完善。
随着国家相关政策和条例的出台，1988年6月，深圳市政府颁布《深圳经济特区住房制度改革方案》，提出了“大步提租，以租促售，现金实转”的住房商品化制度改革思路。这次改革的目的是在减轻财政和企业的负担，职工又能承受得了的前提下，正确引导和调节消费，促进消费结构趋向合理，加速资金周转，形成并活跃房地产市场，通过财政、企业和个人的共同努力，实现住房的供求平衡。这次改革分三步进行——
第一步实现住房准成本的简单再生产，即不计地价，不盈利，1988年前的老房是每平方米249.97元；第二部实施住房全成本的简单再生产，即计地价，不盈利，；第三步，实现住房盈利型的扩大再生产，即实现住房资金投入产出的良性循环。这是我国公布和实施最早的房改方案之一。
1989年7月，深圳开始建立起成系统的房改制度“双轨三类多价制”。“双轨”指政府组织建设政策性住房和开发商开发建设商品房两条轨道；“三类”指福利商品、微利商品房和市场商品房；“多价"则指：福利房限价800元/平方米，微利房限价1200元/平方米，商品房市场定价。这主导了2000年以前的住房制度，“亚洲第一村”梅林一村是首个大型福利房。
深圳走出的每一步都可能遭到压力和阻力。房改也一样。曾有一位上级主管部门的负责人来深圳考察，听了深圳准备出台的房改方案后，提出了三点意见：一是租金不能太高。他以烟台为例说：烟台才1.38元，深圳怎么会定到2.06元？至少要减一半。二是住房补贴不能发现金，只能改发住房代用券。三是不能说给产权，产权给了老百姓岂不变成了私有制。
但深圳还是沿着梁湘任期改革的方向坚持一步迈到准成本租金和准成本房价，坚持房补发现金，坚持卖房就给房产权。
1991年10月，在国务院房改领导小组召开的全国房改工作会议上，深圳的房改总结《深圳经济特区住房制度改革的理论和实践》被列为大会材料之一。这表明深圳的房改已经逐步被肯定。甚至成为内地各大中城市借鉴的范本和模式。
实际上，深圳早在80年代初就已经开始进行住房商品化的实践。不过最早是针对境外人士，主要是香港的客商。
1980年，时任深圳市房地产管理局副局长骆锦星从计委主任那儿接到一个任务，要在一年时间内，建成2万平方米干部宿舍楼，可是，当时深圳一年只有3000万元的财政收入，建房的钱从哪里来呢？骆锦星犯了愁。
有人建议骆锦星学习香港收取土地使用费，但当时宪法明文规定不能侵占、出租和买卖国有土地。骆锦星就想了一个变通的法子，叫补偿贸易——深圳这边出土地，找港商出钱合作建房，利润双方分成。骆锦星把这个想法给市领导作了汇报，得到的答复是“先干着试试。”这个办法后来被认为是打宪法“擦边球”。
当时首个来深投资的香港妙丽集团老板刘天就，听说深圳有“补偿贸易”政策，主动要求合作建房，最后按照85%和15%分成比例拍板，签订合同时，谁也没敢提“房地产”，而是拟了一份两页多纸的“补偿贸易”合同。
1980年1月8日，深圳成立了深圳特区房地产公司，与港商刘天就合作建设的中国第一个商品房小区——— 东湖丽苑，不久后便正式开工。
1980年春节期间，东湖丽苑开始在香港推广，用现在的话说就是卖楼花，引发港人抢购潮。这可以说是深圳在全国最早进行土地市场化的探索，东湖丽苑也被视为深圳最早的商品房小区。
从1980年开始，商品房销售在深圳逐渐推行。当时深圳商品房建设资金主要是通过合作建房和向银行贷款解决，没有再要过财政的钱。到1984年，深圳城建住宅开发公司利用1100万元银行贷款，共兴建商品房291000平方米，每平方米投资还不足40元。在一年时间里，住宅开发公司已出售商品住宅24万平方米，价值1.4亿元，利润8000万元。市房地产公司上交市财政1.49亿港元，税金1683万港元。建筑行业也已经成为特区成立之初的经济贡献大户。
此外银行按揭贷款的推出，也加快了住房商品化的进程。1987年，南洋商业银行首次为购买内地住房的人提供分期付款服务，并同时为境外人士和企业提供外销商品房按揭贷款。