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8月1日-8月4日，365淘房记者飞赴海南绿城蓝湾威斯汀酒店，实地采访2018年博鳌房地产论坛，聆听行业大佬们的精彩发言。
昨晚下飞机后，我和同事就开始了密集的采访，抓住每一次难得的机会，和全国地产行业大佬面对面交流。
从上午9点开始到今天发稿前，连续10多个小时无休，近距离采访了业内大咖，对楼市热点问题和房价走势的最新观点，在此分享给大家。
（海南绿城蓝湾威斯汀酒店）
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01
史无前例！开发商预测：房价可能顶不住了，有下跌压力
今天，2018博鳌房地产论坛“改革四十年与房地产“主题大会”地产精英 博鳌论剑”环节 ，
面对"坚决遏制房价上涨"的大环境
，众多地产精英展开了一场激情的讨论。
五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生
：我认为在未来一年，房价应该是保持平稳的，不会出现一个显著的上涨。
但是反过来说，如果是房价稳定下来了，不涨了，房价能不能稳住呢？它会不会跌？我认为房价稳定的预期实现了，可能有下跌的压力。
禹洲集团董事局主席林龙安认为：
国家层面提出"坚决遏制房价上涨"，这个政策是历史以来最严峻的，可能是秘书改到最后，领导要加上这句话，给房地产一个定性。
未来一二线城市还是比较平稳，当然不排除人口、产业的转型跟不上，或者说人口的流出，随着新的以租为主的战略布局的拉开，可能会存在着停滞的问题，这也是一个信号。
招商局蛇口工业区控股股份有限公司党委副书记、董事、常务副总经理刘伟
：国家这次的公报，因为国有企业对大政方针学习非常重要，还要贯彻落实。我们的要求更高一些，要不折不扣地执行。
我的判断是，明年一定是一个差异化的，像你刚才分析到的，包括深圳的供应量在下降，深圳的人口增加量那么大，他的需求支撑是很足的。
旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中：
明年的房价我认为应该是平稳的，土地市场会回归理性，开发商的增长回归质量，房企回归稳健，产品回归生活，行业未来回归制造业。
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02
投资三四线城市的，赶紧卖！落袋为安！
宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英
：我非常相信不让涨真的就涨不了，因为国家会给地方政府下指标，谁涨了就要拿掉谁的乌纱帽。现在房子什么价格开盘已经定好了，不是开发商定的，是有关部门定的。
有些投资在三四线城市的，或者有些三四线城市土地，我建议大家赶紧卖，落袋为安，如果投资的，赶紧把它卖了，把钱收在手上。
阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌：
，相信二线省会城市房价可能会上涨。因为中国的市场太大，几千个城市，各个城市之间是不平均的，我相信有的城市的价格还会保持上涨。其中，二线省会城市可能会上涨。
吴建斌亦担心一线城市市场：“你要遏制价格的上涨。现在已经限价了，
由于限价，一线城市个别楼盘实际上是过去两年买的地，出现了一些亏损，
所以有的就不卖。这样带来的后果，估计有些房地产公司的资金链上会产生比较大的影响。”
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03
未来5年楼市不会大乱！可售住宅会变成投资级别的奢侈品
新城控股高级副总裁欧阳捷，
出现在2018年博鳌房地产论坛主题论坛演讲台上，他是博鳌论坛的常客，
今年演讲的主题是“房地产市场走势与挑战”。
欧阳捷指出，
未来可售住宅会变成投资级别的奢侈品。
一线城市进入了工业化后期，土地供应会缩减，未来还要做租赁住房，市场交易减少，所以未来可售住宅就会变成投资级别的奢侈品。
至于未来市场走势如何？欧阳捷认为，
未来是大稳小乱的一年，未来五年楼市健康发展，不会有大乱的格局，
但是小乱，因为调控分化，每个城市都不一样，所以是小乱，但是不会影响房地产大局。
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04
自住买房最佳时机已出现！房价不涨？荒唐
8月1日晚，中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长、北京大学汇丰商学院经济学教授樊纲做客博鳌直播间，
我针对“坚决遏制房价上涨”的表态、下半年买房机遇等问题，与樊纲进行了面对面的交流。
在对待房价预测的问题上，樊纲尤为谨慎，今天不谈房价预判走势。而对于近期的调控政策，樊纲表示，短期调控政策是爱护房地产市场，不让他出现泡沫，避免崩盘。
樊纲反对限价，坚持走市场化道路，要根据市场的供给定价。
限购限贷限售都还有一定的道理，但根本的还是要解决供求问题。“目前来看，政策是起作用的，房价并不存在大起大落的情况。国家已经在调节供求上有一些举措，但还需要时间。”
长期中国抑制容积率，限制供给，但人却都进了大城市，大城市需求旺盛。小城市人出去了，房子就卖不出去，导致三四线城市还在去库存。
“房子自己住，什么时候都是买房的好时候，住房得到的享受才是对买房最好的回报。”
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05
别担心！中国房地产还有10年发展空间
中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一
认为，未来十几年，房地产发展的空间仍然很大。
至于2030年以后，既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目，累计数量肯定不小，所以我们不必为市场的前景担心。
朱中一在演讲中提到，“展望未来，我国的房地产业起码还有十年左右的发展期。
主要原因是城镇化还在持续推进，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。
另外，城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。"
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06
但是，未来三年政策不会放松，房地产业需要冷静期
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮认为：
房价不涨容易做到 二手房不涨不太可能，相对于股市不跌，汇率不贬，就业不减，外资不跑来说，房价不涨是最容易做到的，因为只有房价不涨是可以凭行政权力可以办到，其他不行。
据他判断，未来，各级政府包括一二线城市还是三四线城市都会制定自己本城市房价不涨的相应措施，最多停止交易了，卖贵了不让你交易。
但是这里有很多新矛盾出来。比如说新房贵了不让你卖，谁让你当初地拿得贵呢？要不然你就要承受资金压力。
陈淮直言，二手房房价不涨是不太可能的
，因为历来二手房分为民意价格和实际价格，你说房价不涨，但是成交价恐怕有比较明显的背离。
在“坚决遏制房价上涨”的最新表态方面，陈淮认为这样做一是想改变买房人对楼市的预期，
二是2018年此后一段时间，应对国际竞争新格局，恐怕在货币政策和财政政策，特别是货币政策中有一定程度的结构性调整是不可避免的，为了防止货币过度流入房地产业，先给开发商一个政策性警告，房价不涨。(来源：365楼市)
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无人能逃，房价下跌20%将集体崩盘
很多人都很好奇这么一个问题，
中国的房价跌多少会导致全面崩盘？
不同的人回答都会不一样，有的人认为跌30%应该就崩盘了吧，因为很多人的首付是3成，首付跌光的情况下，会引发一系列不可预知的连锁反应。
有的人认为，跌50%以上才会崩盘，因为2017年环京区域如通州等房价直接腰斩了，也没见崩盘啊。
但是实际上，如果中国所有城市的房价同一时间下跌20%左右，就会引爆房产债务地雷，进而引发全面崩盘。
环京区域房价腰斩没有引发崩盘是因为那只是一小片区域下跌，其他地方没有跌甚至个别还在涨，对于地产商来说损失不大而已。
根据上市公司公开数据显示，2017年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，最高的为融创90%，其他绝大部分知名房企，都在80%左右。
那么，80%的负债率是什么意思呢？
我们以万科为例，万科在2017年的负债是9786亿元，负债率84%。在2018年第一季度公告说负债达到了10289亿元，举债这么多，持有多少现金呢？大概1700亿。
为了简单计算，我按照净负债一万亿，负债率80%计算。这就是说，万科持有的所有土地和房产等资产，变卖之后可以获得1.25万亿元，但是他欠各种债务为一万亿，还清债务后，实际属于万科的现金，只有2500亿元，这是万科全部的净资产，多年积累的果实。
负债是永恒不变的，但是资产的价格是在不断波动的，如果一个月之内中国房价突然全面下跌20%会产生什么效果呢，那么万科持有的所有土地和楼盘，价值会从12500亿元，变成一万亿元，这个时候他的负债正好也是一万亿，也就是说，万科负债率会超过100%，通俗点说就是资不抵债了。
当一家企业资不抵债的时候会发生什么事情？
可能有大部分银行关系好，不会逼债以及突然抽贷，但是绝对会有很多人心存警惕，从万科抽贷，贷款只进不出，拒不继续贷款是非常正常的现象。任何一家房企，如果遇到这样的事情，没有持续不断的新资金进来，轻则发展停滞规模萎缩，重则资金链断裂破产清算。
而最吓人的是，如果中国房价真的全面普跌20%，那么很有可能会继续下跌，毕竟牛市一直涨，熊市一直跌，这是市场经济的普遍真理，如果在这个基础上再跌20%，那么万科不仅多年积累的财富灰飞烟灭，还会倒欠2000亿元。
而在正常的市场环境下，当房价下跌的时候，万科会拼命的开发土地、建楼盘卖房子来减少自己的资产规模，增大自己的现金储备，确保当房价下跌的时候自己持有的资产越来越少，现金越来越多，这样可以减少自己的损失。
而实际上，这种行为会加速房价下跌，导致地产行业总体资产价格账面损失越来越大，但是每一个房企都还必须这么做，因为如果你不这么做，别的房企这么做了，你的损失更大。这种情况，类似于15年股灾的时候杠杆断裂引发的多杀多行为。
这些巨头房企，其持有的土地楼盘等资产，分布在1234线所有城市，只是分布比例不同而已，绝对没有哪一家说自己只做大城市，不做小城市或者说只做小城市，不做大城市，毕竟大家都是为了赚钱。
所以个别城市的房价波动，这些房企是完全扛得住的，毕竟总盘子是赚钱的，中国整体的房价是在上涨或者横盘的，除了08年那一次，中国房价没有经历过任何其他的整体性的大幅下跌。
而中国房企唯一的一次大规模的破产倒闭潮，就是出现在08年，这还是后面四万亿救市，如果再多持续个一二年，能活下来的房企那真的是寥寥无几。
大家都看到了，负债率如此之高是很危险的，除非房价永不下跌，不涨就横，否则极度危险，经不起一点波澜。
那么有没有什么办法来降低这个负债率呢？
有的。
第一个办法就是慢慢的把土地开发成楼盘，卖掉换成现金，还掉债务，自然就没事了，这一行为，叫缩表，缩小资产负债表，同时减少自己的资产以及负债，属于降杠杆。
还有一种办法就是维持原资产负债表，也就是无所作为，资产维持原规模，负债也维持原规模，但是房价突然上涨，比如房价上涨一倍，手中持有的土地和楼盘等资产就涨了一倍。以万科为例，负债还是一万亿，但是资产价值从1.25万亿突然变成2.5万亿了，那么负债率自然就下去了。
看到这里，很多人会很疑惑了，现在的房价相比14年，几乎全国都翻倍了啊，怎么这些房企的负债率还是那么高？不是应该下来了吗？
那是因为，随着房价的上涨，这些房企的确赚了大钱，原来持有的土地资产大幅升值，但是卖掉之后，这些房企又在不断的举债高价拿地。
实际上，这一波房价上涨以来，各大房企的资产负债表大幅度的进行了扩表，资产大幅度增加，但是负债也大幅度增加，负债率不仅没有减少，反而有所增加，因为他们都在赌房价会继续上涨，自己不拿地，成长速度就会被其他房企所超越。
而在过去20年的历史里，肆无忌惮动用高杠杆的房企，都是飞速超车的代表，只有08年折戟沉沙过一次，死去了一批倒霉鬼。但是那个是意外，其余19年，畏畏缩缩不敢举债的房企，都被甩在后面了，冲到前面的，全是高负债高杠杆的领军代表。
除非房价真的一直涨，否则只要来一次回撤，这些领军房企就会来一次大洗牌，只有顺利逃顶的那几个能残存。
为什么在2018年很多房企突然开始加速开发周期，大举卖房呢，是不是他们察觉到房价要崩盘开始逃顶了呢，应该也不是。
如果真的这么认为，他们不会去再度拿地，而应该只出不进。他们之所以这么做，可能是因为存量债务，在19年开始会大批量到期，他们现在是卖房还旧债务，然后拿地举新债务，这样可以让债务链变得更加顺滑健康。
从这个还债时间图我们可以看到，19年开始还债量突然暴增，需还债数量远远比18年要多，所以很多房企在今年就开始提前进行准备，清理资产准备还钱。
但是，除非中国房价真的只涨不跌，否则的话，这么高杠杆的玩下去，早晚有一天会出事，因为没有一国的房价会永远不涨不跌，总有意外发生。
政府控制房价的能力太过强大，没有任何人敢赌房价一定崩盘，大家都只能默认房价横盘震荡，继续这么玩下去，但是再强的政府，也有其能力极限所在，当某种意外突然出现击穿了苦苦维持的房价平衡的时候，灾难就会出现。
如果某一天，全国房价突然全面下跌20%，中国地产就会出现全面崩盘，地产的杠杆远比你想的要脆弱，到了那一天，这些动辄万亿级的负债，又怎么去填这个坑呢。(来源：紫竹张先生)
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