【推荐】Delos的背后一场近十年的健康人居之旅七鼎基金_财经要闻

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 3420 字，预计阅读时间 7 分钟

大家对「碳达峰」和「碳中和」这一对热词肯定不陌生，说起来似乎朗朗上口，解释起来却捉襟见肘。

（释义：「碳达峰」是指在某一个时点，二氧化碳的排放不再增长，达到峰值，之后逐步回落；「碳中和」是指在一定时间内，通过植树造林、节能减排等途径，抵消自身所产生的二氧化碳排放量，实现二氧化碳「零排放」。）

过去 200 年里，人类向大气层排放了数万亿吨二氧化碳，如同给地球穿了个「棉袄」。这导致全球变化，极端天气事件增加，对生命系统形成威胁。这一背景下，世界各国以全球协议的方式减排温室气体，故而我国提出这俩目标。

别觉得这事儿跟地产行业没关系，建筑业可是个隐藏的碳排放「大户」，据《中国建筑能耗与碳排放研究报告（2022）》，2020 年建筑行业全生命周期碳排放占全国碳排放总量的 50.9%。

故此，建筑业减碳不可或缺。

01绿色建筑及绿色建筑评价标准

减碳的一个途径是大力推行绿色建筑。我国计划，到 2022 年，当年城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到70%。那么，到底什么是绿色建筑，大片的绿色草坪、节能减排的空调、环保绿色的建材……就是绿色建筑吗？

实际上，绿色建筑不光是上述的那些，还指在建筑的全寿命期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

近年来，为了促进绿色建筑蓬勃发展，世界各国相继制定了绿色建筑评价标准，包括英国的 BREEAM、美国的 LEED 和 WELL、德国的 DGNB、日本的 CASBEE-City 和中国的绿色建筑评价标准等。

这些认证体系都对室外设计、日光眩光控制、室内环境质量、节水设计、能耗管理和可再生能源利用等方面做了要求，不同体系在侧重点有一定的差异。

随着全球对绿色、低碳共识的不断提升，绿色健康地产的发展受到越来越多房企关注，并积极参与到实践中。中国金茂、朗诗地产、当代置业作为绿色概念房企，形成了自身独特的品牌特色和辨识度；万科、远洋、招商蛇口、中海、中冶等多个开发商也积极制定企业内部建筑住宅、健康景观标准和技术体系。

「绿色、健康、智能」概念融入建筑产品的方方面面的同时，还围绕人们的衣食住行，落地于多场景，包括住宅、办公、商场等。

02绿色认证标准，想说爱你不容易

既然以绿色建筑标准打造，申请标准认证也成为大多数房企的选择。据风马牛地产研究院了解，项目的评估费用、注册费和认证审核费并不低。

以 10 万平米的标准写字楼为例：英国 BREEAM（通过 Pass、良好 Good、优秀 Very Good、优异 Excellent 和杰出 Outstanding 五个等级）项目评估费用大概在 50 万左右，技术咨询费用视项目申报级别和难易程度而定。

作为全球最有影响力的绿色建筑评估标准之一，LEED （认证级、银级、金级、铂金级）已逐渐成为甲级写字楼的标配，且北上广深四个城市始终领跑 LEED 甲级写字楼市场，

其中，上海拥有 LEED 认证的写字楼数量占比最高，已达 46%。

中国已经成为 LEED 认证在美国以外的最大市场。

图| BFC 外滩金融中心荣膺 LEED 铂金级认证全球最高分

根据 USGBC 的统计数据，与 LEED 新建或重大改造相关的项目平均认证费用为 3920 美元（约合 24960 元）；既有项目的认证费用约为 1.8 万元。不过，既有项目的 LEED 认证需要每 3 年重新认证一次。

WELL 认证项目则需要向 IWBI 缴纳注册费与认证费，按面积档次，最低收费为 5000 美元，4645㎡以上，所对应的认证费分别为 1.61~1.94 美元/㎡。WELL 奖牌还需 2000-5000 元人民币不等。

此外，德国 DGNB（白金级 Platinum、金级 Gold、银级 Silver 和铜级 Bronze 四个等级）的认证费用，根据认证建筑项目类型、规模、是否为前期认证、申请方是否为 DGNB 委员会会员等条件的不同而不同，在 2000—40000 欧元不等。

况且，

除了各类认证费用外，数据显示，同一建筑物，绿色建筑费用额外增加费用占总投资的 2%，初始成本比传统建筑高 5%-20%。

2019 年中国绿色建筑认证标志的建筑工程增量成本综合参考指标

来源| 中华人民共和国住房和城乡建设部标准定额司

不过在市场上，绿色建筑的优势往往体现在多个方面，包括更好的物业形象、楼宇品质、用户满意度，以及更高的租金和出租率。

据仲量联行《中国绿色建筑是否存在租售溢价？》报告，截至 2021 年上半年，经过 LEED 认证或国内绿色建筑认证的物业，在北京、上海、广州、深圳和成都均有可观的租金溢价。相比于同区位、同楼龄的非绿色认证办公楼，绿色建筑的平均租金可以高出 10.0% 至 13.3%。

而据《基于 WELL 标准的健康建筑产品综合效益研究》的论文，SJ 项目 WELL 金级认证的数据，与同档次普通住宅项目相比，增加投入成本 1790 万元，净利润增加 2599 万元。

03WELL 标准及背后的 Delos

前文大家大致了解绿色建筑、各类认证标准的类型、成本及收益，接下来介绍 WELL 标准，相较于其他侧重对绿色建筑评级的系统，WELL 标准是世界上首部关注建筑内人类健康福祉的绿色建筑标准，从多个层面研究了人与建筑环境之间的依存关系。

作为 21 世纪最新兴起的标准，其研发时间长达六年，由多学科领域专家共同研究完成，于 2014 年 10 月由美国 Delos 公司创立，并由国际 WELL建筑研究院（IWBI）运营管理。说起这两个机构的关系，Delos 是一个综合性机构组织，总部在美国纽约，主要工作是研究、咨询以及推广健康建筑；之后 Delos 创建了 IWBI，全面负责国际上对 WELL 认证的维护、支持、推广和应用工作。

△Delos 中国总裁雪娅，在 Delos 纽约总部与学员进行分享

也是这一年，原纽约铂金鼎盾基金(亚洲部)创始人和执行董事、曾任美国万通首席执行官的雪娅选择加入这个新公司，并开拓中国新市场。中国「健康人居空间」概念起步较晚，一开始，市场对 WELL 标准的接受度并不高，直到一年多后，雪娅才有了第一个合作伙伴远洋集团。之后，IWBI 在中国的市场瞬间打开了。

WELL 标准赋予了空间的健康价值，辅以系统的营销宣传及理论推广，为房企们带来了可观的品牌、经济效益，并积极响应国家《「健康中国 2030」规划纲要》，为国民打造健康的生活环境具有积极意义。

在 2020 年启用的 WELL V2 版中，共分为空气（Air）、水（Water）、营养（Nourishment）、光（Light）、运动（Movement）、热舒适（Thermal Comfort）、声环境（Sound）、材料（Materials）、精神（Mind）和社区（Community）十个部分。

截止 2021 年底，WELL 标准已经在 63 个国家认证了 4435 个项目，其中我国共计 587 个项目。在中国市场 WELL 注册项目主要集中在办公、住宅和商业，占比分别为 51%、38% 和 2%。

04获得 WELL 认证的办公空间长啥样？

云里雾里说了那么多行业知识，大家一定好奇获得 WELL 认证的空间到底长什么样子？接下来，风马牛地产研究院以获得 WELL 金级认证的 Delos 亚洲（北京）总部办公室为例，看他们如何打造健康的人居环境。

Delos 北京位于朝阳区远洋国际中心，办公室将有限的空间分为开放办公区、协作休闲区、开放运动区和会议区 4 部分，并增加许多人性化设计：

一是以 22.5㎡的绿化墙为背景，模拟自然光的射灯保证植物生命力，起到美化环境、净化空气和缓解情绪等作用；二是实现 100% 的可调节工位，可根据自身需求调节桌椅及电脑支架高度；三是采用自然木材叠加砌筑的形象墙、回收木材制作的餐桌及环保地毯等。

为了营造高品质的室内环境，Delos 北京通过提高通风量（比 ASHRAE62.1-2013 规定的增加了 30%），并增加室内空气过滤设备保证办公空气高品质；此外，电子信息屏实时显示室内的温度、湿度水平以及整个办公室内传感器接收传达的清洁度和舒适度数据，员工也可在手机 APP 上对空调和窗帘进行操控。

办公空间还实现了照明的多种选择模式，根据天气情况和工作时间选择开放办公室或会议室空间的照明，其中节律照明是健康光环境营造的重要环节。更为每位员工配备了可持续化灯具，根据个人需求选择亮度和色度，以补充人体自然生理节奏。