从去年10月份以来，南宁房贷利率连续9个月领跑全国，高房贷利率让很多购房者感到压力山大。
今年6月南宁首套房贷利率开始下行，让不少房贷一族欣喜不已。
随着30万亿元的存量房贷利率计价方式巨变进入倒计时，“强制转换LPR”再次成了房贷一族热议的话题。
而且房贷一族的选择机会只有1次，选定了便不能再修改。
有人纠结，也有人不满被“强制”转换。
转与不转有何不同？转换LPR又能给房贷一族带来什么？
PART.01
房贷利率“换锚”，最迟8月31日前完成
按照央行〔2019〕第30号公告规定，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动，原则上于2020年8月31日前完成。
据央行统计数据显示，2019年末个人住房贷款余额30.07万亿元。
也就是说，30万亿元的存量房贷，将迎来计价方式的巨大改变。
公告截图
浮动利率，就是以后LPR降低，那么房贷利率也跟着降低。
反过来，LPR上升，你的房贷利率也跟着上升。
选择固定利率，那么，无论LPR怎么变化，对选择固定利率的人都没有影响。
所以，选择浮动利率还是选择固定利率，需要房贷一族做出的判断就是未来LPR的趋势是什么。
对于房贷按揭者来说，这是极其重要的一项选择。
目前，南宁部分银行已经向用户发出消息。
比如近日，头条君的同事就有收到了来自建行的消息，称要将固定利率转换成LPR，但是也有部分银行还没有消息。
PART.02
五大行出通知，个人房贷将强制转LPR
值得一提的是，8月12日，工商、建行、农行、中行、邮政五家国有大行同时发布公告称，将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。
同时，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
中国银行公告截图
也就是说，8月25日房贷利率都会转换为LPR，如果你本来就想换，不用任何操作，银行直接批量转换。
但如果你不想用LPR，元旦前去申请改回。
此前，交行、招行、民生、浦发、兴业等银行已宣布批量转LPR。
总之，LPR浮动利率和固定利率必须二选一，只有一次反悔的机会，选择之后便不能再改变，直到还清贷款为止。
PART.03
为何要求“强制”转LPR？
有银行人士认为，大部分人不主动进行选择，是银行开展LPR批量转换的原因之一。
实际上，存量房贷转LPR工作早已于今年3月1日启动。
因此，银行实行批量转换，简化操作，减少了工作量，也减少了客户的纠结，效率更高。
融360大数据研究院认为，影响存量用户做决策的一个原因是，部分用户认为是否转换与房贷合同是否打折无关。
其实不然，打折或者上浮，决定的是转换时的加点数值。
转换为固定，则未来长期按现有利率还贷，转换为LPR，在业内人士普遍认为长期下行的态势下，则可享受到LPR下行带来的红利。
此外，缺乏对未来走势的预判，也是不少用户选择不转LPR的原因之一。
因为转换后利率变成浮动，月供可能变少也可能变多，不少人内心忐忑，陷入了纠结，选择了一再拖延。
除了用户的主客观原因，银行强制转LPR还与政策有关。
7月底召开的中共中央政治局会议指出，货币政策要更加“灵活适度，精准导向”。
也就是说，在保持流动性合理的情况下，更加精准地将金融系统向实体经济的让利导向普惠贷款利率。
PART.04
转之后的利率怎么算？又有何区别？
如果转换成LPR方式计价，改了之后又怎么计算？
LPR房贷利率，即LPR+加点。其中，LPR是变化的，“加点”是固定的。
“加点”，根据规定，等于现在的房贷利率水平减去2019年12月份的LPR利率（4.8%）。
假如当前执行的是贷款利率为5.8%。如果转换成LPR，那么加点数为5.8%-4.8%=-1.0%。
这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR+1.0%。
未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。
前几天，8月最新LPR报价出炉。1年期利率为3.85%，5年期利率为4.65%。
那么，LPR房贷利率为：4.65%+1.0%=5.65%。
如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行5.8%这个利率。
自己该不该转？
很明显，未来月供会减少还是增多，都取决于一个数值——LPR值。
因此，究竟是固定利率划算还是转换为LPR划算？
业内人士表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。
但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过之前的月供成本。
判断中长期LPR走势上行还是下行，影响因素较为复杂，不确定性太大，难以预测。
值得注意的是，LPR涨涨跌跌是常态，加息、降息不是直线型的，而是曲线波动型的。
不同的利率情况之下，又究竟该选什么？
有业内人士建议：
如果原房贷利率低于4.8%，计划10年内结清，那就建议转换LPR；计划10年后结清，也可以不转。
如果原房贷利率在4.8%-5.2%的，计划10年内结清的，建议优选LPR；计划10年后结清的，这种对赌成分最大，换不换影响不大。
如果原房贷利率高于5.8%的，不论你计划在10年内结清，还是10年后结清，建议选择LPR都会更好，月供占便宜的概率更高。