随着货币政策的放松，利率的降低，商业贷款和消费贷款投资的增加，许多贷款中介机构再次活跃起来，向购房者推出了“贷款换贷款”业务。4月13日，今日北京商报记者调查发现，有贷款公司声称可以帮助客户用最低年利率3.4%、最高年利率5%以上的房贷置换经营性贷款，轻松节省利息数十万元。然而，今日北京商报记者调查发现，贷款中介收取的费用不菲，整体办理收取的服务费约为贷款金额的1.6%-4%，这还不包括一些隐性费用。更重要的是，无论是“首付贷”还是这种替代商业贷款的方式，都在变相规避国家对信贷政策的监管。一旦被查出，会被银行要求提前还贷，用户盲目相信可能得不偿失。
中介推“经营性贷款代替房贷”
“打开你房贷银行的App，看看你的房贷利率是多少？”“只要条件符合，可以考虑换贷款帮你省利息。”北京商报今日记者注意到，近日，不少贷款中介开始在社交平台上推荐“以贷代还”业务，吸引用户关注。
贷款已经存在多年，主要是银行针对中小企业主或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房产抵押等担保方式向银行贷款，盘活单个企业的资金。什么是“贷款换贷款”？北京商报今日记者调查发现，“以贷换贷”是指贷款公司经过一番包装后，由购房者用最低年利率3.4%、年利率5%以上的房贷代替经营性贷款。
在社交平台上，多家贷款中介曝光了房贷和商贷的数据对比。根据某贷款中介提供的资料，以贷款金额100万元，还款方式为等额本息为例，购房按揭贷款期限30年，年利率5.88%，每月还款额5919元，共支付利息113.07万元，还款总额213.07万元。置换操作后，贷款还款期限变为20年，年利率为4.6%，每月还款额为6380.6元，利息支付总额为53.13万元，还款总额为153.13万元。“这样你可以还10年的贷款，少还利息59.94万元。”贷款中介说。在调查过程中，一些贷款中介还向购房者介绍了利率更低的置换产品。“我们可以做到经营性贷款最低年利率3.4%，比房贷利率合适多了。”另一位贷款中介表示。但实际情况中，尝试“以贷换贷”的用户往往是房贷存量用户，实际利息差并没有中介宣称的那么有吸引力，而且贷款期限的缩短也会导致月供增加，增加用户的还款压力。
但在中介的倡导下，“以贷还贷”的方式打动了不少购房者。多位贷款中介人士今日向北京商报记者表示，现在“以贷代还”业务非常火爆，咨询客户很多。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠今日在接受北京商报记者采访时分析，经营性贷款的利率低于按揭贷款。这种明显的倒挂情况创造了一定的套利空间，诱发了经营贷款的违法行为；银行经营性贷款审核不到位，导致了这种违法行为。中介在这个过程中有可观的收入。
隐式充电程序
由于经营性贷款需要通过抵押向银行借款，且资金需要用于生产经营，申请人需要满足相应的审核要求。那么，贷款中介是如何包装的，才能让用户达到申请标准呢？
北京商报今日进一步深入调查后了解到，贷款中介的“包装”方式大同小异。一种是如果买方名下有正常经营的公司，贷款中介会
还贷也有很多选择。一位贷款中介提到“目前名下有正常经营流水的客户，可以申请20年还款的产品，不用中途还本金。等额本息还款方式与按揭贷款相同，其他类型客户只能做10年期贷款”。
另一位贷款中介表示，“我们会根据购房者资质的不同推荐不同的产品，有3年、5年、10年、20年的。经营性贷款有的需要中途归还本金，有的不需要。银行会检查中途不还本金的购房者的资金使用情况，每隔一段时间会进行贷后管理。只要买家不中途逾期，基本没有问题”。
在置换的过程中，贷款中介收取的费用也不菲。多位贷款中介今日向北京商报记者表示，整体办理收取的服务费约为贷款金额的1.6%-4%，也就是说如果办理100万元的经营性贷款，需要向贷款中介支付1.6-4万元的服务费，这还不包括一些隐性费用。“如果买家的征信和抵押物有问题，会根据不同情况收取费用。”几个贷款中介提醒我。
除了一些隐形费用，北京商报今日记者调查发现，如果首套房贷还没有还清，贷款中介还会提供一个先行赔付的操作方案。比如客户名下的房产还有50万的贷款，那么贷款中介可以先为购房者垫付50万的贷款，等购房者操作贷款后再将这笔费用返还给贷款中介。提前还款费用收取期限为10-15天，比如贷款50万，一段时间需要3500元的提前还款费用。如果经营性贷款审批时间达到一个月，贷款中介获利7000元。
当北京商报今日记者明确提到用经营性贷款代替按揭贷款可能被银行检测出来时，不少贷款中介表示“这些风险是可以规避的，只要资金不直接流入房地产市场，具体操作可以通过提现和对公账户解决”。
本该用于企业生产经营的资金被助推进入楼市，变相抬高了房地产业。
的风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，经营贷置换房贷说明当前市场的乱象依旧未得到有效解决，贷款中介为经营贷资金流向楼市进行“包装”，贷款中介从中收获不菲“中介服务费”。在梁楠看来，经营贷违规流入楼市，对房地产市场健康发展和良性循环也会有负面影响，将削弱楼市政策的调控力度，产生较多的投机需求，一定程度上也会推高房价，致使合理的住房需求得不到保障。
切勿盲目听信
分析人士表示，按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规，且经营贷和房贷最长期限不同，同样的贷款金额下，期限越短月供金额越大，加剧用户还款压力，盲目听信贷款中介忽悠恐会得不偿失。
梁楠表示，经营贷还款期限较短，还款压力相对较大；再次，置换过程中又会夹杂其他成本，最后整体成本或比房贷成本更高。
在经营贷入楼市愈演愈烈的背景下，相关核查手段也在不断升级。除了及时通过窗口指导、监管提示约谈等方式部署全辖银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况之外，此前也有监管机构要求银行严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程，严肃开展问责；严格实施贷前调查，加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。
易观分析金融行业高级分析师王细梅在接受北京商报记者采访时表示，商业银行需严格落实贷前调查，加强对贷款用途的管理，多维度验证借款人资质，并对近期购买住房的客户发放经营贷款更加审慎细致调查；贷中要严格执行受托支付相关规定，确保贷款资金流向合规；贷后管理要加强对申请经营贷款的企业的监控，监控其是否正常经营及缴税。
在高压之下，银行也加大了巡查力度，北京商报记者了解到，北京辖内的部分商业银行已经在遵照《个人贷款提前到期告知函》对违规流向楼市的信贷资金进行回收，要求客户提前进行返还。
“接下来，银行应进一步加大对经营性贷款借款人资质的审核力度，如银行流水及收入证明等是否真实，同时，提高核查贷款资金流向的穿透性，从而保障资金流入正规用途，另外，加强监管，特别是对于违规行为，一经发现绝不姑息。”梁楠说道。
北京商报记者 宋亦桐