基金经理：地产股进入微利时代
基金经理：地产股进入微利时代 更新时间：2010-4-26 23:25:16 黄钦来：房地产行业从暴利时代走向平均收益或者微利时代，这是不可避免的。 蒋征：地产行业今年可能正处于业绩顶点，市场曾对处于顶点的周期性行业给与7—8倍的市盈率。 陈明星：政策对房地产行业的中短期影响主要体现在对供求关系的改变上，长期来看，可能对地产行业的一些盈利模式产生影响。 郭海洋：未来具备高周转、布局从一线城市转向二三线城市、房屋品质好这三大因素的房地产企业更具有优势。 主持人：方 丽 此次房地产调控政策力度超出预期，并不断有调控组合拳将出台声音传出，让地产板块成为下跌的重灾区。在政策面、资金面等影响下，地产行业是否从暴利时代走进了微利时代？地产股什么估值水平更为合理？地产股该何去何从？本期圆桌就这些问题采访了民生加银基金公司投资总监、民生蓝筹基金经理黄钦来，海富通基金公募组合总监蒋征，中海上证50指数增强型基金经理陈明星，大成优选基金经理助理郭海洋。 房贷新政出台后，地产板块表现低迷，您认为新政对地产板块的影响究竟几何？这一影响是长期的还是短期？ 黄钦来：新政对地产板块的影响较大，主要表现为两个层面：一是投资心理的层面，投资不能逆势而为，政策打压明显，行业性的投资机会不大；二是楼市运行的层面，未来一二线城市交易量的下降应该是大概率事件；若成交量大幅萎缩几个月，一线城市房价将进入调整期。投资心理的影响是短期的，而楼市运行的影响应该是中长期的。 蒋征：这些政策对房地产市场的影响将是中长期的，与以往“头痛医头、脚痛医脚”的政策有较大区别，且现在多数投资者不清楚未来是否有更严厉的政策出台，让房地产板块的短期恐慌氛围进一步加剧。总体来看，目前房地产调控政策是非常严厉的，未来除非地产价格有所调整或者交易量紧缩至一定程度后出现反弹，否则地产股的基本面不会得到实质性好转。 陈明星：新政对地产板块的影响已经显现，接下来的走势要看后续的政策以及政策的影响力度而定。政策对房地产行业的影响，中短期主要体现在对供求关系的改变上，长期来看，可能对地产行业的一些盈利模式产生影响，比如改变供地模式、保障性住房大力推进、预售制度从严、杠杆率下降等。 郭海洋：这次新政对房地产市场影响是非常大的，整体需求被抑制住了，关键是目前政府出手时机比较好。从当前房地产市场情况看，房价再继续上涨对整个宏观经济、地产业、银行业等都不是好事。新政虽然短期对地产业有些打击，但从长期看，对整个国民经济是有利的。 您认为房贷新政能否有效抑制投机？目前新政主要在利率和房贷上做文章，未来是否将出台更有力度的地产调控政策？ 黄钦来：房贷新政对投机需求的抑制还是比较明显的，但执行的力度如何决定最终的效果。未来更有力度的调控政策最大可能性就是房产税。 蒋征：周五传出的房地产保有税的消息对地产投资者会有更重大的影响，如果房地产保有税真的付诸实施，且税率高于预期的话，对房产投资者的打击力度更大。 陈明星：房地产新政主要针对的就是投资/投机性购房，从首付比例和信贷利率方面对需求进行了比较精确的打压，相信近期就能收到一定的效果。未来是否出台新的调控政策取决于两个方面：一是短期的调控效果；二是着眼于中长期，房产税或物业税等持有环节的税种出台是大势所趋。 郭海洋：未来政府是否出台新的调控政策，跟房价走势直接相关，若新政之后房价继续走高，未来可能就将有更具力度的政策出台，如增收物业税等。 在目前政策形势下，房地产行业是否面临着转折，将从暴利时代逐渐走向一个微利或者平均收益时代，您如何看待这个问题？ 黄钦来：房地产行业从暴利时代走向平均收益或者微利时代，这是不可避免的。开发商的盈利状况已经在发生变化，主要是地价高企增加了开发成本，当前的政策可能在短期内加速了这种变化的趋势。 蒋征：今年一季度房地产市场量价齐升，短期看来这一情形很难再现，调控政策目前对需求方造成影响较大，从去年新开工数量来看，未来供给数量持续上升几成定局，房地产行业的暴利时代面临终结。不过，当前房地产市场仍然呈现的结构性泡沫特征，在二、三线房价基数较低、且刚性需求不减的城市，地产类公司受到的影响将相对较小。 陈明星：房地产的暴利主要来源于土地红利，直接原因是房价的连续上涨。如果房价上涨的预期被打破，或者说房价上涨的节奏被控制住，那么房地产的利润将回归正常的水平。不过也可以看到在二三线城市，需求依然旺盛，土地价格仍然不高，而城市化进程在快速推进，这些区域市场的土地红利仍然存在。另外，部分有品牌溢价的房地产公司可以通过出色的产品品质获得高额附加值。 郭海洋：我认同这一观点。目前地产业是高杠杆、高利润的行业，这一情况未来将发生改变，主要有三个原因，第一是土地升值空间在不断缩小；第二，地产公司融资越来越难；第三，现在对于预售款的调控越来越严格，地产业的高杠杆难以维持。 地产股目前普遍估值不高，不少人认为地产股有投资机会，您如何看待？您认为房地产企业未来收益是否会分化，未来什么样的房地产企业更具竞争力？ 郭海洋：短期地产股机会不大。未来具备高周转、布局从一线城市转向二三线城市、房屋品质好这三大因素的房地产企业更具有优势。 黄钦来：地产股的估值已经低于其他相关行业很多，我们看好未来中国的经济发展，因此对地产板块也不必彻底悲观。房地产企业未来的收益会有分化，主要看房企是否能拿到相对便宜的土地储备。 蒋征：从估值角度来看，地产的估值已经相对较低，仅在10-15倍左右。但是考虑到此行业今年可能正处于业绩顶点，市场曾经对处于顶点的周期性行业给与7-8倍的市盈率。若本轮政策调控刺激当前房价大幅下挫，上市公司可能需计提资产减值并对其净资产造成较大的负面影响，因此仍宜对地产股价持谨慎态度。 陈明星：地产短线的机会可能来自于超跌反弹，由于对于政策的反应已经比较充分，中期内再大幅跑输大盘的概率也不是很大。未来房地产的收益分化是大概率事件，具有快速反应能力、拥有良好的拿地眼光、兼具品牌开发溢价的企业从长期来看将具有更大的发展空间。另外拥有国企背景以及良好的管理水平的公司也值得看好。 基金网声明：基金网转载上述内容，不表明证实其描述，仅供投资者参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。