先买房后贷款 巧用抵押收银根七折利率也难享
先买房后贷款 巧用抵押收银根七折利率也难享 更新时间：2010-8-30 0:02:38 本报记者 夏琳 北京报道
在北京铁路工作的陈先生准备买一套新房用来结婚，但他属于二次购房，首付比例不低于50%，他实在凑不够首付款，因此，房产中介建议陈先生找亲朋好友借钱将房子全款购买，办理出房产三证后再将房子做抵押贷款，将钱还给亲朋好友。
记者采访京城各大房产中介了解到，银行全面暂停三套房贷后，有不少买家选择这样的融资方式。“个人贷款和抵押消费贷款利率差不多，房产抵押贷款又跟购房记录无关，也就是说，不管你买过几套房子都可以申请抵押贷款，所以这样的贷款方式很受市民欢迎。”中原地产业务经理杨光认为。
“抵押贷款买房不仅成为了一般购房者改善居住条件的工具，更让一些对购房望尘莫及的投资客找到了投资房产的资金来源，在逃避监管的同时，也放大了商业银行的信贷风险。”厚泽担保公司李雪丽表示。
房产中介支招
记者在采访中发现，近来房屋中介也为低迷的成交量着急，对拿不到银行贷款的客户，一些中介索性建议其做抵押贷款。
目前各大银行的贷款比例都不一样，视抵押房屋的不同情况而定，一般情况下可贷五成，多的可贷到六成甚至七成房款，最高有20年还款期。至于贷款利率，贷款金额越高、期限越短，优惠越大。
国有银行推出的个人房屋抵押贷款，不同档次的贷款额度利率不尽相同，银行除了收取佣金之外，15万元以下和15万至30万两个档次之间的利率都不一样，但是30万元以上利率可以享受7折的优惠。如此一来，即使是二次购房，先一次付清房款再抵押贷款，贷款在30万元以上，即可享受7折的优惠利率。
采访中，好运顺投资公司张总经理告诉记者，最近公司的生意不错。原本以为房贷新政出台后，生意会受到冲击，但上个月公司就接到几十单垫资生意。和以前不同的是：原先是给卖家做垫资，现在做的垫资不涉及买卖，只是单纯帮客户还清银行贷款，之后对方再到银行做个人房屋抵押贷款。
杨光告诉记者，以往个人房屋抵押贷款少人问津，现在渐渐热起来了。有些客户因观望暂时不售房，但为了获取资金，就转向做房屋抵押贷款。
“商业银行对普通的个人住房贷款，会审核客户拥有房产数量，从而很难对第三套房进行放贷；而抵押消费贷款则只会参考客户已有房产确定利率水平，不存在‘停贷’的风险。 ” 杨光表示。
记者了解到，目前银行正在有意收紧抵押贷款，除了将利率提高至1.2倍，贷款年限也进行了调整。如果抵押房产用于购房，那么贷款的年限也由原来最长20年普遍缩短至10-15年。
另外，名下有过贷款记录，还清后再次抵押房产时，贷款成数将减少、利率上浮。除此之外，新政后抵押贷款的其他用途，如装修或是购车等也受到严控。银行不再简单地以抵押成数为标准，而将更多地参照借款人的装修合同或购车合同上的实际金额，以此为据来酌情发放贷款。据了解，除申请抵押消费贷款时必须同时注明消费用途之外，银行还会在抵押放款后，对借款人贷款用途进行复查。
“房贷收紧并非借贷无门，目前贷款还是有操作空间的，只是如何操作而已。目前，主动前来咨询此类贷款的客户不少，而有购房客户若购第二套住房，他们也多推荐此类贷款。”中原地产物业顾问高小姐说，这种方式只适合于现金流量比较大的买家,而且购买的房屋必须是二手房或者现房，这样才能保证迅速地拿到房产证。
不过高小姐也表示，虽然此办法可以用于第三套购置，但在通常已有房产的情况下，商业银行给出的抵押贷款利率会在基准利率上浮10%-20%水平，相比之前的三套房贷利率并无多大优惠。而且，除非客户信用及资质相当好，银行能给出的贷款成数已经很难达到七成。
购房慎用抵押贷款
有业内人士认为，个人房屋抵押贷款用途银行并没有“管死”，可用于消费，也可以用于投资。即使是房贷政策收紧，投资客仍有很多变通方式进入楼市。
李雪丽告诉记者，其实，做房屋抵押贷款的客户多数是打着消费的名义申请，用于支付购房首付。因为用于其他经营途径的投资，贷款要提供较多资料，譬如工商执照、卫生许可证等证件，如果用于消费的话就比较好办。目前虽然监管部门要求银行确认贷款的资金流向问题，但是仍有不少客户以房屋装修等消费名义，通过与装修公司等相互配合，获得银行个人消费贷款用于购房。
“购房者以住房抵押，套取低利率贷款再购房，存在较大市场风险。一旦房地产市场行情出现波动，购房者资金就会被套。而此时原有房子已经抵押，新买房子又跌价，资金将处于入不敷出的境地。”中信银行信贷部主任郝少华认为，如果与相关公司合作，假借消费名义套取贷款，万一对方变相扣下贷款，贷款方的权益难以得到保障。所以，购房者还是应当通过正规渠道申请房屋贷款。
高小姐也介绍说，银行放贷政策从紧的现阶段，申请房产抵押贷款的成功率也大打折扣。以前放款时间不到一个月，现在可能要两三个月甚至更长。另外，银行还根据申请人的职业和资信来综合考量，一些银行还要搭售理财产品。
“20年以内的房屋之前都可做抵押，现在基本都规定在10-15年内。”郝少华告诉记者：在贷款利率上，也从原来的基准利率，改为上浮20%。已经有部分银行开始有意地收紧个人房屋抵押消费贷款业务。
“在客户的实际操作中，商业银行也会提醒客户，尽量不要将抵押贷款用于房产投资，目前各行对房贷的相关业务控制得还是很严。 ”深发展房贷业务员陈静阐述道。
一位银行的客户经理坦言，这种变相贷款是当下房贷政策的漏洞之一。部分银行业务人员为提高自身业绩争取客户，在审核方面相对宽松，银行对贷款的使用流向并未严格监管，消费贷款就有可能成为炒房客用于购置多套房的还贷资金，给资金流入楼市制造了机会。
“抵押贷款的这种方式，对客户来说也有一定风险。银行在抵押放款后，对借款人贷款用途还进行复查，如果购房者做假被银行发现，除了追回贷款，还会在申请人的个人征信上记下重重的一笔。此外，就算贷款成功，消费贷款的期限最长15年，月供压力很大，还不如选择正常的按揭贷款。”郝少华表示。
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