中国房地产大转折
中国房地产大转折 更新时间：2011-1-1 7:57:19 独立评论人袁剑访谈录：中国房地产大转折 在一波又一波的房地产调控中，2010年过去了。在即将到来的2011年，中国的房地产市场将如何运行？理财一周报记者近日采访了独立评论人袁剑。 持续十年的中国房地产牛市将结束 理财一周报：您多次撰文从宏观政经角度分析中国房地产市场，您觉得2011年在多大程度上能成为中国房地产市场的重要一年？或者说，“十二五”规划乃至接下来的政府换届，会在多大程度上影响楼市走向？ 袁剑：不是时间赋予这个市场以意义，而是市场本身的变化赋予某一个具体时间以意义。在我看来，2011年，除非出现恶性通胀，中国的房地产市场将出现显著的下跌，也就是说，我们将会看到，持续了10多年的中国房地产牛市将会出现明显的结束信号。与此同时，房地产在中国经济增长中的支柱性地位将会发生转折性变化。政府换届以及“十二五”规划可能从某些层面影响房地产市场的走势，但是这些政治力量都已经很难改变房地产市场的大趋势。中国房地产市场的大趋势是牛市正在结束。房地产在经济中的位置将从现在的中心退回到它该去的地方。 理财一周报：2010年是在房地产调控“不阴不阳、前景莫测”的局面下结束的。2011年这种局面会有所改变吗？ 袁剑：在房地产市场上人们对政府调控寄予了太多的期望，这种期望本身就是荒谬的。在下一年，人们不应该期望政府会有更为严厉的抑制房地产市场的措施出台。我认为，中国中央政府的态度仍然是希望房地产价格软着陆，其政策也只能依据这种取向来作调整。但我要提醒的是，无论各级政府对房地产的取向如何，在未来，市场本身的力量都会显示出更多的重要性。市场足够大的时候，政府的力量就会变得越来越小，当政府政策屡屡成为反向指标的时候，市场就已经足够大，就像你们在股票市场看到的那样。教育政府的最佳时机，就是政府对市场无能为力的时候。我相信，这一时点正在到来。 理财一周报：11月的CPI数据达到一个高点，这是否会招致更严厉的调控？ 袁剑：绝大多数经济学家不是早就预测中国CPI到顶了吗？所以这个是不是高点还很难说。但通胀正在严重威胁到社会稳定恐怕已经成为事实。在这个意义上，通胀已经成为最为急迫的敌人。当然，大家都能看到，中央政府仍然希望在通胀管理、较快的经济增长速度以及调整结构三个相互冲突的宏观任务上取得一种平衡。但这个近乎杂技表演的高难度动作，实在是一件不容易完成的任务，会不会从钢丝绳上掉下来，恐怕很难说。如果通胀有失控从而演变成恶性通胀的趋势，货币政策就可能一边倒。房地产泡沫作为一个引发成本上升的重要推动力，就有可能招致更为严厉的调控。 房产税的影响还不确定 理财一周报：您认为如果房产税出台，它的影响是确定性的吗？ 袁剑：坦率地说，房产税的影响是不太确定的，它与投机者对房地产未来的价格上升幅度的预期相关，如果一个房地产投机者预期每年有30%的价格上升，2%的房产税是不会构成影响的。除非将房产税调高到足以让房地产投机者颗粒无收的程度。作为一个资产市场，与房产税比起来，货币政策的影响可能更为显著。 理财一周报：加强保障性住房建设能解决中国房地产的困境吗？ 袁剑：中国房地产的问题可能不是房子太少的问题，而是价格太高的问题，之所以价格太高，是这个市场完全缺乏效率。这个问题不是保障房能够解决的。当然，保障房可以部分缓解低收入者住房问题，但这远远不是中国房地产市场问题的全部。即便是这个问题，保障性住房能不能缓解城市低收入者住房困境，也有赖于中国的政治改革。 理财一周报：“投机”与“投资”越来越趋向并提。年底，甚至有些银行已经把正常投资者的房贷申请变相搁置。您曾说“投机者的面目是中性的”，那么在市场调控中，是不是有必要及可能性，将房地产需求区分为“投资性需求”和“投机性需求”？ 袁剑：在书斋的理论世界中，定义并根据这种定义区分投资和投机是容易的，但在真实世界中，恐怕没有人能够很好地区分投资和投机，更不用说使用某种技术手段甄别投资和投机了。所以，区分房地产投机和投资几乎没有可能性，即便有成本也极其高昂。除非是政策性银行，作为商业机构，银行只应该根据具体的风险来决定是否放贷，而不是根据投资或者投机来做出取舍。保障居民的基本住房需求的政策性目标，应该是政府通过财政政策以及廉租房等手段达到的目标，而不是商业机构的目标。政府应该做的，是加大这方面的力度。讽刺的是，据说已经成功改革的中国银行业仍然是依照上面的政策，而不是对具体业务的独立判断来做出贷款的取舍。 理财一周报：各地楼市价格还在涨。是不是已经很接近“当一个市场全部都转变为多头的时候，市场实际上已经处于高度危险之中”？ 袁剑：我无法用定量指标来确定“一个市场是不是都转变为多头”。观察这个问题的一个比较好的办法是，看看你的朋友是不是都买房子了，进一步，你可以观察你的朋友买多套房的比率有多高。我的朋友中有两套以上住房的比率几乎达到100%。一位还在读研究生的年轻朋友也告诉我，他有两套房子。市场还能有多大推动力量，实在让人生疑。 理财一周报：您曾说2010年将是中国房地产市场长达十二年牛市的一个终结之年。但直到现在，在重重调控之下，房价似乎还有上涨的空间和趋势。您是否会考虑修正之前的结论？ 袁剑：泡沫的破裂是不会提前通知人们的。事实上，所有成功逃顶的人都是出于某种不可复制的决策运气。所谓趋势是可以随时改变的。今天你看到的是这个趋势，明天一觉醒来，趋势就可能改变。预测明天会与今天一样，是典型的幼稚预测。我看到的情况是，房地产继续上升的势头已经越来越弱，所以，我依然相信，2010年将是中国房地产市场牛市的转折之年。当然房地产市场不会像股票市场一样转势那么迅疾。不过，当大多数人都确信转势的时候，那已经很晚了。 房地产问题严重影响中央权威 理财一周报：您曾指出中国房地产市场背后有一个巨大的“多头力量”。使这些多头凝聚在一起的有哪些因素，比如体制上的安排或者社会传统的力量？ 袁剑：将中央政府、地方政府、房地产商、银行以及形形色色的投机者，紧密联系在一起的，是房地产中巨大的短期利益。而这种结盟变得如此紧密如此长久，则是因为中国缺乏一种有效的制衡力量。本来，政府就是社会各种力量相互平衡的一种机制，但如我们看到的，中国的政府并非如此。举国体制可以将经济增长推多高，就可能将泡沫吹多大。 理财一周报：在房地产市场调控中，中央政府的角色，有时会显得两难甚至自相矛盾。是否存在一个破局的关键点？ 袁剑：破局的办法就是进行政治及财政体制的改革，关键点在于，地方政府必须对主流的民意负责，而不是对上级官员负责。当然，这里面牵涉到极其复杂的制度设计和重大的风险。不幸的是，我们对这个具有极高风险和难度的改革工程几乎毫无准备，甚至避而不谈。这个问题终归是要来的，越早准备越主动。 理财一周报：在目前这样的困局下，中央政府的权威是不是正受到损害，以至于影响到未来中国经济社会的转型进程推进？ 袁剑：房地产作为中国一个严重的社会问题，显然已经严重削弱了中央政府的权威。不过，我以为，房地产泡沫作为一个可能引发重大经济挫折的经济问题，在未来将会成为中央政府一个极其沉重的负资产，而演变为更大的政治问题。在中国，经济问题就是政治问题，这中间并没有防火墙。在当代，任何社会的成功转型，都离不开政府的效能和权威。如果中国的房地产泡沫破灭或者通过激烈的通货膨胀加以消化，都会对政府效能构成沉重打击，因而也会加剧中国进一步转型的困难。 理财一周报：与中央政府相比，地方政府“大多头”的角色是注定的吗？ 袁剑：与中央政府相比，地方政府掌握的推动GDP增长的最为重要的资源就是土地。在GDP仍然是中央对地方政府的一个重要考核指标的时候，在地方政府仍然主要是对中央政府负责而不是对所在地居民的民意负责的时候，地方政府就有最大的激励将房地产这个资源使用到极致。这一点不会因为地方的经济发展水平的差异而有更大不同。地方政府如果想从房地产泡沫中解脱出来，恐怕根本的办法只有通过对现有的财政体制及政治体制进行非常重要的改革才可能达到。必须说明的是，地方政府对房地产的高度依赖并不是注定的，而是1990年代中期中国改革的一个后果。这种被称之为经济联邦的改革，虽然极大激发了地方政府追求GDP的积极性，但是也造成了严重的负面后果。其本质是，地方政府为了追求GDP高速增长，可以忽视甚至经常是故意牺牲所在地大多数居民的福利来达到目的。这也是造成国民财富分配严重不均的一个重要原因。 理财一周报：“房地产曾经稳如磐石的多头利益联盟显然已经出现裂缝。”您能否用更形象的一个表达说明裂缝最有可能从哪个环节开始出现？ 袁剑：政府中有越来越多的人已经认识到，泡沫是一件让人上瘾的毒品。戒除固然不易，但不戒除则可能死掉。对于那些有雄心的政治家来说，这是一个生存与死亡的问题。孰轻孰重，一目了然。从市场本身的角度来说，多杀多是资产市场经常上演的剧本。 理财一周报：泡沫破裂，会是什么样的图景？ 袁剑：资产泡沫的破裂无非是价格的大幅下跌，从而导致一系列的地方政府、银行、公司以及个人的财务危机。对于中国来说，其特殊性可能在于，中国目前的社会及政治体制对这种系统性的财务危机有多大的承受能力。究竟是地方政府、银行、公司以及个人将这种危机分担，还是他们将这种危机推回给中央政府和全体公民承担，从而转化为整体性的制度合法性危机，这个可能还需要观察。我要提示的是，中国的中央政府仍然是一个承担着无限责任的政府，泡沫的破裂不会是一场纯粹的经济危机。我认为，这是中国泡沫破裂时最为重要的观察点。 理财一周报：“与这个剧情对应并作为背景的，是中国经济政治的又一次艰难转型。”这种转型，您认为更可能是从经济到政治，还是经济问题的一些痼疾必须经由政治转型解决？ 袁剑：在前面三十年，中国经济领域可以改的，基本都改了。任何一个成功的社会转型，都必然包含政治和社会的全面的适应性转型。中国的诸多经济问题之所以久治不愈，其根源在于政治。比如经济增长方式问题，看上去似乎是一个所谓经济问题，但其实是一种政治病。中国的转型如果想最终成功，我不能想象不包含政治及社会的转型。问题只在于时间和方式。如果要说中国政治及社会改革艰难程度，我想最艰难处在于：中国政治改革的文化及社会基础可能已经彻底崩塌。在一个崩塌的文化和社会基础上，任何愿望良好的改革都可能有心无力，任何看上去有效的制度都可能无法运转。 学会弱化房子的身份标签 理财一周报：虽然您不是一般意义上的投资专家，还是想请您给普通投资者提出一个方向性的建议：2011年能买房吗？ 袁剑：那要看你是买房干什么。如果你是想投机或者投资，房地产显然已经成为一个极其危险的投资品种。而如果是自住，那就需要看房子在你个人生活中所占的地位了，或者说，房地产消费给你个人带来的效用了。这个层面可能每个人都不同，完全无法给出一个简单的建议。 顺便要提到的是，房地产作为一种身份标签，它的符号意义在中国可能远远大于它的实际消费意义。这就是说，在房地产的消费中，我们为身份符号付出了巨大的额外成本。这种身份焦虑，与中国个人尊严的严重短缺有关。而个人尊严的缺乏与公民权利的严重匮乏有关。如果剔除这种符号考虑，很多人租房住，成本恐怕要低得多。很多人不买房，还是中产阶层，但一旦买房实际上变成了穷人，即便如此，许多人仍然是趋之若鹜，赴汤蹈火在所不辞。这真是有趣的事情。在这个意义上，中国房地产市场的确是扩大贫富差距的一个重要机制。一旦房地产市场逆转，那些勉强买房的人将背负更加沉重的财务负担。当然也有人反其道而行，我看到一些有身份的人，卖掉自己的房子，选择租房，居住环境却大大改善。相关文章：机构扎推热捧主力布局2011看好15股中远航运：受益产业和出口升级利润消减百亿合资车企“两税”风波央企清退房产业务主辅分离还是不良资产剥离？国泰君安：节前期指有望企稳淘汰白炽灯时间表明年出台LED灯板块享受利好淘汰白炽灯时间表明年出台LED灯板块享受利好中通社：决策层密集表态楼市调控或从紧中色股份：企稳攀升涨幅居前12月31日早盘主力巨单出逃个股