中建投信托总经理谭硕信托公司在REITs市场有三大机遇

中建投信托总经理谭硕：信托公司在REITs市场有三大机遇

8月9日，由《21世纪经济报道》主办、上海浦东发展银行联合主办的2020年中国资产管理年会隆重举行。

中建投信托股份有限公司总经理谭硕在当天下午举行的“基础设施REITs的挑战和机遇”分论坛做主题致辞表示，随着公募REITs大有前途，信托公司也会在中国REITs市场大有可为。

他指出，未来公募REITs发展将呈现三大发展趋势：

一是资产类别将进一步多元化。成熟市场REITs的主要资产类别多样。成熟市场REITs基础资产的多样化带来了庞大的REITs市场规模，比如美国REITs底层资产类包括办公地产、工业地产、零售地产、基础设施、数据中心、医疗健康等14种资产类别，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超过1万亿美元，其中美国基础设施REITs市值占总市值的比例最高，达到20%以上。值得注意的是，美国是在其国内REITs发展了将近50年后才将基础设施正式纳入REITs范畴。

我国公募REITs资产类别将向多元化发展。在当前经济形势和金融环境下，我国选择以基础设施资产作为推出公募REITs试点，有助于盘活存量资产，改善地方债务问题，符合国家政策导向。国际经验表明，REITs对于服务于实体经济发展、拉动国内消费同样具有重要作用，国家经济的发展需要REITs在更多的资产类别上发挥其作用，可以预见，随着试点的成熟，将来公共租赁住房、零售物业等不动产资产也将逐渐纳入中国公募REITs资产版图。

二是公募REITs流动性将进一步提高。流动性对REITs具有重要意义。对于场内交易的投资品种，拥有一个活跃的二级市场和较好的流动性至关重要，其关乎产品交易价格的准确性和投资者的参与度。成熟REITs市场流动性较高。北大光华管理学院有研究表明：在日本以外的其他主要市场或地区，REITs月度成交额与REITs总市值的比值均高于对应股成交额与股市市值的比值，在这些成熟REITs市场，相比于股市，REITs 的成交更为活跃，具有更好的流动性。在一定程度上可以认为，较高流动性是成熟REITs市场重要标志。

我国公募REITs流动性将会进一步提高。公募REITs的流动性主要与资金的参与度、资产规模和种类以及管理人的管理水平有关，可以预见，随着我国公募REITs市场的发展、资产规模和类别的增加、资金的涌入以及REITs管理人管理水平的提升所带来的REITs资本循环的加快，公募REITs的流动性将会逐步提高。

三是公募REITS将成为主流投资品种，公募REITs丰富了投资者的投资选择。REITs作为另类资产，在风险收益方面的特征可以弥补传统股票、债券的短板，因此REITs具备大类资产配置属性与重要的投资价值。REITs投资主体本源定位是中小投资者。从REITs制度的产生来看，目的之一是为给中小投资者提供一种参与不动产市场的投资工具。

他指出，所以REITs从制度自产生就体现出两个重要特性，一是充当中小投资者的“投资导管”，每年向投资者进行强制高比例分红；二是作为一种被动的投资实体，具有较小的商业风险，是一种风险较低的投资品种。我国当前公募REITs主要参与者是证券公司、基金管理公司、信托公司、社保基金等专业机构投资者。在公募REITs初期，个人投资者可以通过基金、信托等产品参与REITs，享受REITs带来的红利。

公募REITs将成主流投资品种。公募REITs由于以上特征而被投资者所喜好，例如在美国，目前大约有8700万人直接或间接通过REITs基金或交易所ETF基金投资REITs。可以预见，试点以后，随着国内“REITs文化”的普及，REITs会越来越受到投资者的青睐，更多的资金将会直接或间接的参与到REITs中来，最终将成为一类与股票和债券并列的主流投资品种。

谭硕还指出，在公募REITs中，信托机构可以从结构端、投资端和资产端三个方面积极参与公募REITs的发展。

结构端-服务信托方面，虽然公募REITs当前采用“公募基金+ABS”模式，但根据“类REITs”业务实践，信托公司依然可以参与其中：如在ABS与项目公司之间引入信托计划。一是可以为项目公司构建“股债”结构实现优化项目公司税收目标，二是可以帮助ABS承担项目公司管理职能。所以，信托机构可以积极与ABS发行机构合作，打造公募REITs“证信合作模式”。

投资端-产品创新方面，信托公司可以创新设计投资于REITs的信托产品，参与基础设施REITs的发行。基础设施RETIs基础项目优质，现金流较好，且高比例分红，是当前位于股和债之间的一种很好的投资产品。信托可以借此大类资产出现契机，创新家族信托、养老金信托、保险金信托以及年金信托等信托产品，与公募REITs资金需求相匹配。同时，将来如果推出更多资产类别的公募REITs，信托公司可依靠在不动产投研领域的专业力量，设计更加多样的REITs组合投资方案，实现投资者利益。