大家好，今天来为大家分享信托公司估值指引的一些知识点，和信托公司估值指引最新的问题解析，大家要是都明白，那么可以忽略，如果不太清楚的话可以看看本篇文章，相信很大概率可以解决您的问题，接下来我们就一起来看看吧！
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一些上市公司十大股东中多数为公募，信托等机构，但公司业绩却不太理想这是为什么？你觉得房地产信托靠谱吗？公司融资过程中，是如何正确估值的？估值核算岗的前途一些上市公司十大股东中多数为公募，信托等机构，但公司业绩却不太理想这是为什么？在股票分析过程中，我们很多投资者会查看该公司的十大股东持股情况，注意看下该公司的实际控制人，哪些公募机构买入较多，或者也会查看是否有有一些牛散买入情况，比如王亚伟、葛卫东等人，甚至通过研究十大股份可以了解到一些机构的大致成本价格，这些对于我们选择个股也是一个参考指标。
但在实际过程中很投资者会发现一些问题，很多个股十大股东持股大多数为公募，私募基金，信托机构等，但这公司业绩明显不太理想，难道这些大型的机构不担心股票亏损？下面就来具体解释下这类情况。
公募被动性选择很多公募型产品，我们会发现很多属于行业性的公墓基金产品，比如医疗健康行业基金、互联网混合型基金、军工混选类基金，这类基金在个股选择上只能在特定行业进行选择，比如医疗健康型基金大部分资金需要买医疗行业的个股，而且公募基金不能只买一只股票，对每只个股仓位都有限制要求，这个时候基金经理会选择该行业多只个股买入，具体参考下图案例：
通过上图例子我们发现该基金买入个股基本都是属于医疗健康行业，但在个股选择上肯定会存在买入一部分个股出现业绩亏损的现象，但公募基金选择该行业只希望该行业多只个股出现业绩上涨的情况，基金产品总体收益率为正行。但这也只是希望，很多时候板块业绩具备联动性，整个行业个股业绩都出现明显的回落，但是在个股的框定的范围已经被限定，无法选择买入其他行业个股，不然跟基金合同要素相违背，操作上是不合规的，即使知道业绩不行也没有办法，所以很多投资者不愿意购买基金产品就是认为产品的操作上没有自己操作个股灵活。
十大股东数据存在滞后性十大股东的具体持股情况是在上市公司公布完季报、半年报，年报后在显示的，比如在公布一季度报和三季度报的时候，往往比实际迟一个月。一季度是显示的3月31日收盘后股东的持股情况，而业绩公布后可能就在4月30日，在这一个月中机构是否会选择买入，这谁也不清楚。季报滞后性相对较短，年报很多上市公司年报在4月底才规定，滞后性的时间相差4个月，在这四个月中持仓可能发生翻天覆地的变化。
所以十大股东持股情况公布相比实际情况存在一定滞后性，可能在业绩报告公布后业绩不理想前很多机构已经选择卖出了，下面给大家列举一个案例，公司业绩出现明显的亏损，但通过十大股东分析大部分为基金持股：
通过上图我们发现该股今年业绩出现情况不太理想，下面我们来看下十大股东持股情况：
业绩可能出现拐点我们炒股主要炒作的是预期，目前业绩并不能代表将来业绩情况，可能机构通过自己的专业素质预测该公司业绩或者该行业将迎来业绩的大爆发期，目前买入只是提前布局，这些在周期性行业表现的较为明显，给大家列举个案例：
今年的猪肉迎来了行业大周期，涉及的猪养殖的上市公司业绩出现较大幅度的增长，但在17年中猪肉价格较低，很多上市公司出现了严重的亏损现象，但在17年很多机构和公募基金看好猪肉后期的上涨，纷纷在17年提前买入相关个股，具体参考下图案例：
通过上图我们发现该股业绩变化情况，但在十大股东中我们发现很多机构早在17年和18年就已经开始布局，在周期性板块中存在一句投资名言“在业绩最差的时候选择买入，在业绩最好的时候选择买入”。
国家政策扶持可能还存在其他次要因素，国家因为经济发展的需要，在特定时期会扶持一些产品的发展，成立国家产业基金，而政策扶持阶段时行业出现低谷期的时候，在扶持阶段肯定是业绩较差的阶段，举个案例去年和今年国家想大力发展集成电路行业，国家成立国家集成点了产业基金，下面给大家列举个案例：
通过该公司财务情况我们发现该股的业绩情况较差，下面看股东持股情况：
上图我们发现国家产业基金持股，由于国家政策的支持，行业必定会迎来大的发展期，这会导致其他公募、私募、信托跟风买入，我们通过最近一年芯片个股表现，业绩不行并不能影响股价上涨。
总结：通过以上因素分析，十大股东存在各类公募、私募，信托机构等并不代表个股后期的实际情况，很多情况我们需要具体分析，分析重点在业绩拐点、国家政策等。
感觉写的好的点个赞呀，欢迎大家关注点评。
你觉得房地产信托靠谱吗？不请自来，我是信托者，专业从事信托。
地产信托安不安全，这涉及的东西还蛮多的——政策导向，房地产行情变化，信托机构实力，项目风控，增信措施，项目所在地的房地产行情。
这些因素中，第一位的应该是政策变化
这几天政治局会议刚结束再次明确坚持房住不炒的主基调，不会把房地产作为短期刺激经济的工具，那其实房地产行业的宏观政策已经很清晰了。
也是在主基调下，地产信托也是一再锁紧规模，数十家信托机构被约谈，严控增量。
所以7月份是官方数据披露集合信托关于房地产类型的项目发行大大缩水，几乎腰斩。
一来的确影响到了市场信心，二来，现在市面上的地产信托也很难发行。
以上是行业环境的变化！！！
至于地产信托具体到项目层面，我是不再赘述了！！！
公司融资过程中，是如何正确估值的？谈到融资就需要找打投资人，投资人有感受到价值，才会投资
前面我们讲要客户买你的产品，你必须让他感受到这个产品的价值(Value)，他才可能掏钱出来买。同样的，要让投资人投钱，他也必须感受到公司的价值，不管是未来发展性，或是产品独特性，你的市场规画，产品设计，团队成员，总要有一两样投资人非常认同的强项，让他觉得有价值，他才会买单投资的。
价值要能转换成价格，才能投资
但是价值是什么呢？有计量单位吗？恐怕没有吧，价值是一种感受，是主观的，不是一个科学的、可测量的数字。真得要掏钱出来了，就像买产品一样，客户感受到价值，但还是得知道这个东西卖多少钱，根据价格(Price)来买，如果这个价格超出了他所感受的价值，他一样未必会买单。在投资上，每股多少钱，就是价格。不过投资不像买产品，投资标的物是公司的所有权(Equity)，一股多少钱不太重要，重要的是要投多少钱，才会拥有多少百分比的股权。所以这个价格，是基于你公司现在的价值，推算出来的价钱。前面讲PreMoneyValuation，基本上就是这个意思。这个Valuation估价、估值，就是价值转换成价格出来的东西。
那我公司的估值是多少呢？
每一个人都想知道自己的身价多少，自己认为的身价也可能和别人认为的，差别很大。公司也一样，尤其是新创公司，从财报角度来看，资产负债表(BalanceSheet)上，资产减掉负债，除了现金和一些需要折旧的设备算是资产(Assets)以外，人力、软件、Know-how什么的，都不能报资产。然后资产再减掉所有的负债(Liabilities)和要付的钱(Payables)，公司净值(NetValue)不是负的就偷笑了，大多新创公司从财报来看，根本就是一文不值，在大多数投资人眼中也是没有价值的。可是对看好你的投资人来说，你一定是有一些值钱的地方，worthsomething，他们才会投你。
Valuation是以上一次募资的价格为基础
如果上一次包含对FF的募资，股价是10元，全公司现在共有一百万股，不管里面有没有技术股，你的公司现在的基本估值，就是一千万。这个一千万的Valuation，只是一个基准点，代表的是曾经有人认为你公司值这个钱，有人买单。而这次增资，如果投资人看好你的表现和潜力，比上次增资时更好，就会UpRun。反之，不看好而你又缺钱，就会DownRun。
Valuation的评估指标
如果公司财报上净值是零或负的，那么要如何在不看财报，只看未来性，评估公司值不值多少钱呢？一般投资人仍然会回归基本面，用以下的四个基本指标来评估你的潜在价值：
–产品:包含技术，开发和制造能力
–市场:包含商机，商务规画，业务和行销能力
–团队:CEO，管理团队和董事会
–财务:现金和财务管控能力
他们可能会针对每一项能力来评估，配合DD来收集资料。这些方向指标本来就是你的公司能力的KPI，也是本书一直重复强调的创业重点，当然投资人会用来作为估计公司价值的基础。
常用的Valuation方式
不过单用这四个指标，很难客观的订出可以量化的价格。那不，我们先来看一下一般我们是如何对产品来定价的:
1,最常见的，就是价格根据成本，加上目标毛利Margin而来；
2,也有可能根据市场上同类产品的价格，参考而来；
3,也有可能是根据未来增值潜力，有获利期待，并反映在价格上。
所以，对新创公司的价格估价，也出现了以下三种计算方式：
1,以资产为基础的计算方式(Asset-BasedApproach)：就是把公司所有在资产负债表里的有形资产，加上不在财报里的无形资产，例如软件程序，商标，专利等，适当估值，然后全部加总而得来的数字。无形资产中，又以专利最好估值，即使是申请中还未核准的专利，也有价值。不过这种方式，并未把未来性加入计算，所以无论怎么加总，也很难到创业家的期待。
2,市场比较的计算方式(Benchmarking)：这种方式是把你的公司，和其他和你类似的公司，放在一起做类比，如果市场规模、公司能力和产品都很类似，那合理的推论是，这家公司值多少钱，那你也应该价值差不多。这个方式听上去十分合理，但要找到和你一模一样的公司不是一件容易的事，对方公司的财务也未并透明，如果在dotcom年代就更不准了。不过如果是将国外的成功公司产品或服务，Copy然后导入本地化后的新创公司，这个方法就很好用，而且这也是投资人喜欢的模式。
3,以收入为基础的计算方式(Income-BasedApproach)：这个方式是把新创公司未来可能的收入，算进你的现金资产，加进来一起计算价值。当然新创公司都对未来的收入预估都很大，所以最好能用一些比较有根据的数字，例如每个客户的平均收入贡献度，或ARPU(AverageRevenueperuser)，以现在的客户数作基础，未来客户数成长的推估，就可以有比较有参考性的收入预估出来。这种方法对创业家较为有利，但创投也知道数字可能被夸大，所以通常都会对出来的数字打折再打折。
这三种方式也可能是共存的，三组数字给投资人一些对你的公司现在Valuation的概念。另外，本书不是MBA教课书，主要是从投资新创公司的角度来看Valuation。Valuation在学校里可能是一门课，有更多的方法和方式来做公司的估值，所以这里是尽量简化了。
估值是一门艺术
实务上，不管用什么方法做出来公司Valuation，可能只是一些参考数字，实际上，有可能PostMoneyValuation就是你现在的估值，或是在谈判桌上，讨价还价的依据。别忘了募资是供需问题，一强一弱的问题。理性的Valuation，可能只是给充满感性和GutFeelings的投资行为，加入一些科学性的分析元素罢了。
明确的资金需求，合理的Valuation是募资成功的潜规则
募资要成功，资金需求一定一开始就要非常明确，模模糊糊的最不好了，投资人会觉得你自己都没想清楚，还要他们来投资，等你准备好再说吧。所以假设这次要一百万，为什么，如何用，一定第一次就要讲清楚。如果要1M，那PostMoneyValuation最好是2M到4M之间，如果是2M的Valuation,代表价钱很便宜；4M有点小贵，不过公司好也还可以的，超出这个比例就会要想一想了。而且要注意，投资人投下来的钱是来换公司所有权的，所以他会预期投1M的钱，在2M的Valuation下，可以拿到50%的股权；3M的Valuation下，可以拿到33%，以此类推。还有，本次增资的LeadInvestor，股权在25%至50%算是合理，太多或太少就代表Valuation不合理，请留意。
估值核算岗的前途其实最早提到这个概念应该是证券投资基金法，为了避免管理人挪用管理资金，加到第三方托管人予以监管，介时资金会打入托管账户，由管理人出具指令，托管人以符合实施。
以前以来一直托管的主角一直是银行，基本上主流的银行都已经有了托管资格。作为纯中收业务，没有任何风险，受到了银行的喜爱。后来开放了券商的托管资格，加入了托管的竞争行列。总体上职能也和银行并无很大的区别。
但是怎么说呢，资管信托等其实已经是典型的乙方角色，托管更是乙方中的乙方，服务这些机构，竞争还异常激烈。工作内容多是典型的后台工作，划款，估值，核算等。估值的话主要就是对委托财产进行一个评估，原来每份额一块钱，现在一块几了还是几毛钱了。
工作强度平常不会大，五点后大额关闭后就不能划款了，估值核算可能会工作稍微多点。
薪酬水平不会高，因为说了，典型的后台部门。
职业发展方向的话应该也就是银行托管或跳去其他金融机构的后台部门。
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