国信证券：调控不会矫枉过正地产股反弹已在酝酿中
国信证券：调控不会矫枉过正地产股反弹已在酝酿中 更新时间：2010-3-18 0:06:07 在楼市销量环比逐步改善、上半年房价仍将“坚挺”以及地产股靓丽业绩和估值偏低的背景下，我们认为，布局地产股反弹的时机已经来临，预计未来几个月不会有新的调控政策出台。建议标配地产行业，我们看好区域及全国龙头，主推中天城投、云南城投、招商地产、金地集团、保利地产、苏宁环球等。 上半年房价仍将“坚挺” 通过观察新开工面积的累计数据我们分析，自08年二季度开始，新开工面积就急剧萎缩；直到09年6月才实现恢复上涨，一直到09年9月后才逐步恢复到历史平均增速水平。 若按每月同比增长15%估算，由于08年二季度新开工减少导致09年下半年供给减少2.8亿平方米，因而尽管09年9月以后新开工增速水平恢复并逐步超越历史平均水平，但是从08年7月至09年12月，实际新开工水平与正常水平相比仍有0.99亿平方米的缺口。 同时，尽管去年下半年土地市场回暖，开发商拿地热情升温，但从拿地到预售仍需要1年左右的时间，因此2010年上半年供应高峰仍难以到来。而各地库存又屡创新低。09年的销量火爆使各重点城市商品房去化速度加快，而08年的开工缺口又导致09年的库存回补速度缓慢。从重点城市的库存情况来看，目前均位于历史低位，重点城市供不应求现象较为普遍。 另外，开发商也“不差钱”。09年的销售火爆，极大地改善了开发商的现金流，其货币资金十分宽裕，大部分房地产上市公司每股经营性现金流和货币资金均创下了历史最好水平，因此，即使2010年上半年销售不理想，开发商也不存在降价的压力。综上所述，供给释放缓慢将抵消政策调控对房价的负面影响，开发商“不差钱”也导致其定价时没有降价压力，因此上半年房价仍将“坚挺”，如果没有进一步的严厉调控政策推出，房价甚至有惯性上扬的可能。 09年销售火爆锁定2010年业绩 我们按市值加权平均计算，已披露业绩的115家地产股09年净利润整体增幅达到205%，重点公司业绩增长尤为突出，业绩实现增长的地产股比重达68%。其中净利润增幅超过500%以上的包括深长城、阳光股份、中航地产、中南建设、深天健、格力地产及ST鲁置业等；增幅超过100%-500%的有云南城投、世茂股份、中天城投、华业地产、深振业A、中粮地产、阳光城、东湖高新等；而增幅超过30%-100%的则为保利、金地、首开股份、亿城股份、中国武夷、荣盛发展、宁波富达、广宇集团、泛海建设、冠城大通及北京城建等。 我们认为，09年楼市的火爆行情更多地将体现在公司2010年的业绩中。09年全国新建商售额同比增长83%，创下历史新高。而在预售制度下，从合理工期安排及政府审批程序的时限来看，南方地区高层毛坯商品住宅从预售到结转收入一般要经历12-14个月，精装修高层商品住宅则需耗时15-17个月，北方地区考虑冬季施工因素相应要增加2个月。因此，09年大部分合同销售额将在2010年才能结转为营业收入。我们确信房地产上市公司2010年的年报将比09年更为靓丽。从已公布年报的上市公司预售款占09年收入的比重来看，房地产上市公司2010年业绩增长非常有保障。根据已公布年报的上市公司预售款占09年收入比重排名，有差不多一半的地产企业预收款占09年收入的比重超过75%. 机构低配或成做多突破口 09年7月，受二套房贷政策微调的影响，A股地产板块见顶回落，并展开了近8个月的调整；特别是09年12月中旬“国四条”颁布以来，受政策由超宽松转向调控的影响，地产股加速下跌。 从估值来看，目前地产股估值普遍偏低，按3月12日收盘价计算，我们覆盖的50家A股2009、2010及2011年动态PE分别为43、19和14倍，股价对NAV仅1.5倍溢价，其中有12家公司出现折让。我们覆盖的9只H地产股估值也偏低，且有5家公司股价对NAV出现折让。 而自去年三季度开始，受政策不明朗因素的影响，以公募基金为主的机构投资者就已陆续开始减持地产股；自去年底房地产调控政策频频出台以来，基金在地产股上的配置更是达到新低。据统计，截至09年期末，全部基金在房地产行业的配置占其总净值的比例已由09年中期的6.74%下降至09年末的2.98%，占股票投资市值的比例由09年中期的9.97%下降至09年末的4.38%。在已披露年报的地产股当中，09年末万科、保利、金地、泛海建设等大市值股票遭到机构大幅减持。我们认为，目前地产股被机构低配将成为布局地产股反弹行情的反向指标，当稍有催化因素出现，便会导致机构略微提高配置比例，即有望触发一波反弹行情。 我们认为加仓至标配，从而布局地产股反弹的时机已经来临。建议把握三条主线：其一，首推全国及区域龙头，主要品种为中天城投、云南城投、招商地产、金地集团、保利地产、苏宁环球、华业地产、广宇发展、中南建设等；其二是年报高送转概念，建议关注在08年三季度以后实施过股权融资、且每股资本公积金+未分配利润排名靠前的公司，如云南城投、首开股份、荣盛发展、阳光城、招商地产、合肥城建等；其三是区域概念，包括皖江城市带、海南国际旅游岛、海西概念)、滨海新区)、前海金融服务区、深圳城市更新概念)及新疆概念)等。